贈予還是繼承?把房子過戶給兒女,哪種方法最省錢,早知早受益

gx 2022/05/25 檢舉 我要評論

現如今,房子對于普通家庭的重要性不言而喻, 房產已經成為大部分家庭的大宗資產,甚至傾注了一代人畢生的精力,央行在2020年公布的一組數據顯示,我國居民的住房資產占家庭總資產的比重為59.1%。

但人要面臨生老病死的自然規律,總有一天要告別這個世界,包括那套房子。一般來說,老人都希望在自己離開以后,把財產毫無保留地傳給子女,一方面確保孩子有地方住,另一方面為孩子增加一重物資保障。

我們都知道, 把房子傳給子女的方法主要有三種,一是贈與、二是繼承、三是買賣

不過,對于普通家庭而言,對這三種過戶方法知之甚少,由此產生出一些實際的問題,比如:如何傳給子女,可以杜絕后患?使用哪種方法,可以少花點錢?

帶著這些問題,我們一起分析三種過戶方法的利弊,找出各種方法的適合人群。

贈與過戶,已經免除個稅

房子這種不動產的贈與,與一般意義上的贈送物品不同,按照相關的制度, 房產的贈與需要辦理手續,并且繳納相應的稅費。

這和日常生活中的贈送形成天壤之別,比如情人節送玫瑰,不需要任何手續,只需對方接受即可。

之所以房產贈與需要辦理手續、繳納稅費,是因為房子屬于不動產。那麼,房產贈與需要繳納哪些稅費呢?

我們都知道, 房產贈與免收個稅,不用生搬硬套條文,從生活中也不難理解,父母把房子留給自己的子女,并不是一種買賣行為。

免收個稅, 房產贈與的稅費主要由三塊構成,包括公證費、評估費、契稅,繳納的比例與房子的評估值有關,分別為評估值的1%、0.25%、3%。

舉個例子直觀感受一下,如果一套評估值100萬的房子,通過贈與的方法過戶,就要繳納公證費1萬、評估費0.25萬、契稅3萬,三種稅費合計4.25萬,大約占房子評估值的4.25%。

這筆錢的支出,房子越值錢的地方越高。

100萬左右的房子,目前大多數可能存在于三四線城市,像北上廣深四個一線城市中,一套幾百萬甚至千萬的房子,通過這種方法過戶的時候,費用大概需要20—40萬。

繼承過戶,轉賣是個問題

顧名思義, 繼承過戶和繼承其他財產一樣,必須發生在產權人過世以后,否則又何來繼承一說。

目前,把房產留給子女大部分使用的是繼承過戶,原因不少,但主要在社會觀念方面。

從老人方面來說,一部分老人認為房子反正也要留個孩子,早晚都一樣,不用著急過戶。還有一部分老人有所顧慮,擔心房子過戶以后,子女不再孝順自己,倒不如把房子牢牢拿在手中。

從兒女方面來說,老人雖年事已高但傳統觀念還是少提及后事,自己難以啟齒房子的事情,如果說出來,可能會被誤解成「惦記老人財產」,尤其是兄弟姐妹比較多的家庭,往往誰也不愿意提起。

于是,只能選擇繼承過戶。

由于,目前為止我們沒有正式的遺產稅,也從來沒有發布遺產稅相關條例或者條例草案。所以, 「離世后過戶」的辦理比較簡單,稅費方面需要繳納公證費和登記費,加起來在幾百到幾千元之間。

由此有人認為,和贈與過戶相比,只是一個零頭,這種方法更省錢更好。

但事實上,繼承過戶適合所有人嗎?答案是:不。

一方面,繼承過戶容易造成產權糾紛,甚至難以完成。

由于老人沒有或者沒來得及立下遺囑,兒女們對房子的分割難以達成一致的案例屢見不鮮,甚至鬧到不可開交的地步。

即便獨立繼承,還需要滿足一個大前提,就是需要其他符合條件的繼承人放棄繼承,這種情況在實際操作中,面臨著極大的不確定性。

另一方面,雖然繼承過戶的稅費很低,但是 如果子女名下已有房子繼承而來的房子想要賣掉的話,轉賣的時候需要繳納個稅,一般是房產差額的20%。

由于大部分繼承而來的房子,可能多年沒有上市交易,原值比較低,導致差額較大,因此這筆稅費也不少。

買賣過戶,就是普通買賣

通過買賣過戶的方法把房子留給子女,其實這里和什麼親屬關系不大,就是一般意義的二手房買賣時候的過戶,僅僅是雙方關系有點特殊而已,買家變成了兒女,賣家變成老人。

我們都知道, 一套二手房過戶的時候,主要的稅費包括增值稅、個稅、契稅三種,當然其他的稅費也存在,但有的已經減免,有的稅費很低,幾乎不用過多考慮。

這三種稅費的稅率和房子的總值、面積、產權時間等有關。

舉個例子感受一下,如果這套房子在北京,300萬的房產,而且滿五唯一,屬于普通住宅。

那麼,這套房子的契稅大約是3萬左右,其他比如登記費由于極低可能忽略不計。

大部分傳給子女的房子滿五唯一,由此相比贈與過戶,買賣過戶的稅費要低一些。而且,一旦以后出臺房產稅,過戶交易環節的稅費可能還會降低。

通過對比三種過戶方法,把房子傳給子女的時候,贈與過戶沒有個稅,其他稅費大約占到房子評估價的4.25%,相對來說并不少,其實贈與不僅限于親屬之間,以前還有人鉆空子不占用購房資格,但近幾年的樓市調控基本已經補上。

繼承過戶,表面上看省錢又省事,但未必適合所有家庭,尤其是轉賣的時候個稅是差額的20%。但若子女無房,這種過戶方式優勢非常明顯。

而買賣過戶作為一種常見的方法,如果老人的房子滿五唯一,費用相對較低。而且,這種交易發生在老人健在時,一定程度上降低了子女分割財產的矛盾。

你覺得,哪種過戶方式比較劃算呢?


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